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超200+商場關門、近400+地產商破產、大批網紅店倒閉…誰的錯?

來源:福建南平網 作者:本站 發布時間:2019-11-24
原標題:超200+商場關門、近400+地產商破產、大批網紅店倒閉…誰的錯? 來源 | 贏商云智庫(sydcxy2014) 人民法院公告網數據顯示,截至10月21日,2019年全國已有近400家地產商宣

原標題:超200+商場關門、近400+地產商破產、大批網紅店倒閉…誰的錯?

來源 | 贏商云智庫(sydcxy2014)

人民法院公告網數據顯示,截至10月21日,2019年全國已有近400家地產商宣布破產。面臨資金斷裂、宣布破產的知名房企有五洲國際、新光集團、銀億集團等。

這些破產的地產商主要分布在中國的三四線城市,資產規模普遍在5-30億區間,數據意味著小型地產商生存空間已嚴重不足。

而從部分上市地產商的2019上半年業績來看,規模房企仍保持高質量發展,市場份額穩中有升,而中小規模地產商利潤增長面臨較大壓力。

數據來源:各上市房企2019中期報告及網絡信息

同時,消費升級“新常態”下,“美好生活”訴求將取代物美價廉的“基本物質滿足”訴求,所有據此而展開的商業邏輯都將重構。

2020年,重塑實體零售商業是必然的,但路徑卻無人知曉,就連少了好幾百億的軟銀孫正義也未必那么篤定,這必然是一場“摸著石頭過河”的探索。

01

場所端

進入存量調改新時期,

頭部項目與長尾項目差距逐漸拉大

據贏商大數據監測,2019年前三季度新開業的125家購物中心中,超10個項目由存量項目改造而來,合計體量90余萬㎡。

購物中心開發周期到來,加速進入存量改造時代,尤其是一線城市存量商業改造進入規模發展。以上海為例,2017年上海共有127.72萬㎡商業經歷改造,其中核心商圈所處的內環地區改造面積占比高達57%。

數據顯示,20多年來,上海曾關門、易主、“換臉”的商場超200家。

數據來源:微信公眾號ShanghaiWOW根據公開資訊綜合整理

統計時間:截至2019年7月26日

另據贏商大數據監測,上海45個商圈中,核心商圈大部分購物中心正在進行品牌調整,商業競爭激烈程度可見一斑。

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數據來源:贏商大數據-贏拓展App(文末掃碼注冊,再領好禮)

而2016-2020年,行業聚合進一步加劇:開發體量前10家企業購物中心總數量和總體量占比整體呈上升趨勢。少數頭部購物中心占盡天時地利人和,而大部分長尾項目苦苦掙扎,是市場的新常態。

從2019年上半年頭部項目租金收入來看,資金資源的差距必然倒逼行業走向洗牌和整合。

數據來源:各上市房企2019中期報告披露數據及網絡信息

選取標準:2019上半年恒隆地產、大悅城控股、龍湖集團、瑞安房地產、世茂房地產、新城控股等房企,租金收入達1億元以上的典型購物中心

?存/增量:市場漸趨飽和,城市進入戰略成為必修課題

近十年全國購物中心如雨后春筍般開業,2009~2018年全國一、二、三、四線城市購物中心體量年增率均值24.8%。截至2019年6月末,一、二、三、四線城市購物中心面積存量3.8億㎡,估計全年將突破4億㎡大關。

當中國商業地產進入存量時代,未來項目運營的專業化、項目內容的特色化,以及對城市、商圈、客群的深入研究,將是開發商和運營商的必修課題。

?空置率:市場需求偏弱,空置率將回升;區域消費市場差異大,差異化競爭策略越發重要

根據測算,2019下半年一二線城市購物中心新開業體量將比上半年高出1.7倍左右(過去三年均值為1.84倍),估計全年新增體量介于3,000-3,350萬㎡。

由于體量增速回升疊加外在大環境欠佳,預期2019年一二線城市購物中心整體空置率將再度走高,落在9.7-10.3%之間。

近年來過快的增速導致空置率超越紅線的項目數量攀升,經營承壓,倒逼購物中心加大調整力度,以契合快速迭代、日益多元的消費需求。

高速發展之后,購物中心的求生求存、創新進階之路似乎更為艱難。而中國地域遼闊,區域消費市場差異巨大,對不同的區域/城市要有不同的進入策略。

數據來源:贏商大數據-贏拓展App

02

品牌端

“冰火兩重天”,餐飲再度洗牌,服飾更迭提速

數據顯示,2019年魔都至少有40家網紅店“消失”:風林火山、仰望包角布、hoF、光之乳酪、泡泡屋“STAR the DAY”、Bo Shanghai……餐飲行業再度洗牌。

而在服飾行業,據贏商網不完全統計,2019上半年快時尚品牌新增84家門店,與前三年相比大幅減少,這背后是多個品牌的“辛酸淚”:繼New Look、Topshop撤出中國后,FOREVER 21也在今年上演大潰敗,ZARA、H M、UR、MJstyle則接連閉店、放慢拓展步伐。

與快時尚形成鮮明對比的則是不斷進擊的運動服飾品牌和潮牌。如國潮代表中國李寧從去年的23家店增加至70家店,年底將沖擊100家;FILA FUSION進入中國一年多來開出100+門店……

注:①部分集團業績涉及美元、港元,均統一按9月3日在岸人民幣匯率換算成人民幣,下同;②除江南布衣公布的是2018年7月1日至2019年6月30日的2019財年全年業績,表格中其他集團業績均為2019年1月1日至2019年6月30日的半年度表現。

?開/關店:關店量整體高于開店量,生存空間進一步收窄

據贏商大數據監測,2019年前三季度,21城商業面積≥5萬㎡的購物中心品牌新開門店47260家,新關門店47907家,關店量整體高于開店量,生存空間進一步收窄。

其中,零售、餐飲關店量占比高于開店量占比,表現下行;兒童親子、生活服務、文體娛開店量占比高于關店量占比,發展向好。

數據來源:贏商大數據

數據統計標準:北京、上海、廣州 、深圳、杭州、重慶、青島、合肥、南京、蘇州、福州、貴陽、天津、武漢、成都、西安、鄭州、昆明、廈門、長沙、泉州21個城市商業面積≥5萬㎡的購物中心

?拓展選址:滬深關注度攀升;傾向進駐高端/中高端項目

滬深關注度攀升;杭州、成都、南京、天津、昆明、珠海吸引力增強:據贏商大數據監測,2019年3季度,上海、深圳關注度攀升,尤其是深圳,近年來隨著粵港澳大灣區、深莞惠經濟圈、深圳“東進西拓”戰略的落地推進,城市建設不斷擴大,各區域差距逐漸縮小,各商圈形成良性競爭、升級發展的積極態勢,吸引了大批品牌首店進駐。

另外,杭州、成都、南京、天津、昆明、珠海商業地產發展火熱,吸引更多品牌商視線,五大業態代表性品牌在這六個城市的門店布局比例均上升2%及以上。

餐飲加速拓展區域商圈與新興商圈;零售、兒童親子加速拓展市級商圈與成熟商圈:2019年3季度,餐飲在區域商圈與新興商圈的門店布局比例均呈上升趨勢,零售、兒童親子在市級商圈與成熟商圈的門店布局比例呈上升趨勢。

高端、中高端項目吸引更多品牌進駐;休閑娛樂加速拓展大眾化項目:2019年3季度,高端、中高端項目勢能強勁,吸引更多品牌進駐。其中,休閑娛樂加速拓展大眾化項目,門店比例高達55%,遠高于其他業態。

品牌選址就像給孩子選學校一樣,五花八門的宣傳像極了項目方的“糖衣炮彈”,經過一番艱難對比后,你懷著忐忑的心情交了學費(房租和押金),才發現你的店鋪就像是被套牢的股票一樣,難上難下。

選址、調研讓我們從不同角度觸碰與了解我們未來的消費者、競爭者、合作者。因此,在可以預見的未來,精準的選址與調研,將成為場所端、品牌端提升競爭壁壘的制勝關鍵。

數據來源:贏商大數據

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