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房地產14年:營收漲9.7倍、負債漲17.5倍,透露何種信號?

來源:福建南平網 作者:本站 發布時間:2019-11-24
原標題:房地產14年:營收漲9.7倍、負債漲17.5倍,透露何種信號? ??近日,國務院新聞辦公室公布了第四次經濟普查數據。 ??經濟普查作為掌握國情國力的一種基礎手段,每5年進行一

原標題:房地產14年:營收漲9.7倍、負債漲17.5倍,透露何種信號?

??近日,國務院新聞辦公室公布了第四次經濟普查數據。

??經濟普查作為掌握國情國力的一種基礎手段,每5年進行一次。內容涉及行業發展、資產負債和營收變化、從業人員規模變化等多個維度,對行業趨勢研判有重要指導意義。

??其中提到房地產的部分,干貨不少。數據顯示,截至2018年末,全國房地產業企業法人單位全年實現營業收入143696.0億元,負債合計889489.2億元。

??光看數值大家可能沒多大概念,若對比第一次普查數據,能十分直接地看到其中變化。2004年,我國房地產業企業法人單位主營業務收入為14740.6億元,房地產業企業法人單位負債合計為50653.0億元。

??14年間,我國房地產規模營收漲了9.7倍、負債漲了17.5倍!

??房地產行業負債率高,不是稀奇事,這也是行業發展特點所決定的:房地產開發建設周期長,從拿地到建設幾乎都需要借用金融機構的資金來完成,種種因素決定了房企屬于天然的資金密集型企業。

??另外,過去20年,隨著我國經濟迅速發展,大量住房需求被釋放,房地產行業也隨之進入了瘋狂建設階段,這才會有了前面提到的營收漲9.7倍,負債漲17.5倍的結果。

??負債率比其他行業高不是問題,問題的關鍵在于,房地產行業負債率多少才健康?

??在村長看來,目前房地產行業負債率整體還是偏高的,未來幾年降負債仍會是房企的重中之重。隨著降負債行動的開展,將有三大趨勢開始呈現:

??

01

未來房企平均負債率或降到60%-70%

??魚和熊掌難兼得,風險和收益也有同樣規律。

??對房企來說,負債率是一種神奇的存在。資產負債率低了,發揮不出財務杠桿作用、大大提高籌資成本,不利于企業擴張。負債率高了,財務風險又來了,造成企業償債能力弱,甚至有可能成為企業資不抵債的罪魁禍首。

??截止2018年末,我國的房地產行業的資產負債率為80%,位列所有非銀金融行業榜首。

目前國內銀行業是92%,非銀金融也才84%,地產行業的負債率都快追上國內的非銀金融了,80%的平均資產負債率是極高了。(數據來源于:Wind)

如果再對比國外房地產行業的負債率情況,差距就更為明顯了。2018年,日本上市房企整體資產負債率為68%、美國57%、英國38%,上述所列的幾個發達國家,負債率均遠遠低于我國房企平均負債水平。

綜合來看,我國房企負債率,起碼還有10%-20%的下行空間。

02

房企業務模式多元化不可避免

過去的房企,業務結構中是開發業務獨大。

但事實證明,這種模式將以再難以長期維持。人民法院公告網顯示,截止11月15日,全國已有453家房地產開發商宣布破產倒閉,倒閉數量超過去年全年的數量。

這表明小地產商空間已經不足,光靠賣房子很多小地產商已經活不下去;中型房企雖說一直在強調高周轉、沖規模,但若沒有增量購房需求,難免步入長尾深淵。

隨著時間推移,房企要想不被市場蠶食,只能開始轉型,或者開始將房子的重心向投資商、運營商、服務商加大,而不再是開發商獨大。總的來看,房企業務模式的多元化,是可以預見的。

相關成功案例,并不少見:

比如中國香港房企龍頭多采用物業開發與自持出租混業經營,租賃業務的高利潤率能帶來充沛現金流,提高的是資金內生力。再如日本龍頭房企之一的住友不動產,2018年住宅建造業務占其營收比重僅為22%,輕資產業務能大大地減少資金占有、提高資金周轉。

雖說目前國內房企,業務大頭仍是開發商業務,但現在已經越來越多房企開始向“經營性地產”發力,這本身就是一種信號。

未來樓市將進入存量時代,房企轉型已經迫在眉睫。

看懂這一切,你就會明白,為啥恒大要不惜一切代價搞新能源汽車;碧桂園開始涉獵農業、機器人;萬科一直強調自己是“城鄉配套服務商”....

對于房企而言,不僅要看清相關業務的發展前景,更重要的是明確未來的盈利模式,只有這樣,方可在存量時代下找到可持續性發展的生存之道。

03

房企直接融資比例或大幅提高

資金是房企命脈,以前房企的資金來源主要包括銀行借款、自有資金、銷售回款、定金及預付款等,其中新增資金最主要依賴預付款和銀行借款。

但隨著房企開發業務的不斷降低,房企收到的預付款以及能抵押給銀行的資產,是銳減的,所以要想獲得更多資金,必然轉向直接融資。

事實上,早在去年年底國家就有相關動作了,去年年底發改委就出臺相關文件(《關于支持優質企業直接融資 進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》),表達了對優質企業直接融資的支持態度。

這其中對于房地產行業參與直接融資有明確規定:

1、資產總額大于1500億,年收入大于300億,負債率不超過85%。

發改委文件截圖

2、提到了優質企業的七個特征。

發改委文件中提到的優質企業的7個特征

-

經查詢后發現,截至2018年底,房地產上市公司中滿足總資產1500億元和營收300億元這個基本門檻的一共有34家。分別是:

中國恒大、碧桂園、萬科A、保利地產、綠地控股、中國海外發展、融創中國、華潤置地、龍湖集團、葛洲壩、世貿房地產、招商蛇口、華夏幸福、富力地產、綠城中國、雅居樂集團、榮盛發展、陽光城、新城控股、華僑城A、龍光地產、旭輝控股集團、遠洋集團、金科股份、中國金茂、佳兆業集團、中南建設、首開股份、融信中國、時代中國控股、中國奧園、美的置業、藍光發展、泰禾集團。

上述提到的這些房企,很大程度講,在未來是具備優先發展條件的,只要自己不作死(比如財務造假、違法違規等),房地下半場的紅利,照樣通吃。

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文章來源:樓市頭條 返回搜狐,查看更多

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